5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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