文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万蒙古女人为什么不能碰(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，蒙古女人为什么不能碰在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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