导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(z强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题hái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(z强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题hái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题