近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供认真地还是认真的写作业，认真的与认真地分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(认真地还是认真的写作业，认真的与认真地é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 认真地还是认真的写作业，认真的与认真地