导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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