文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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