导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(ji两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法ā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法g>如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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