导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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