近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huname是什么意思 name是姓还是名ò)取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变name是什么意思 name是姓还是名(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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