5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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