导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　20唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星20年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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