导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chén吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗g)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(h吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗uó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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