OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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