5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo八千米多少公里)的(de)市值(z八千米多少公里hí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总八千米多少公里监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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