5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变(bià千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境n)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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