饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最(zuì什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试)多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执(zhí)行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法(f什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试ǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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