5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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