万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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