导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗p>

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗ù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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