文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng凶猛的意思是什么 凶猛的近义词)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段凶猛的意思是什么 凶猛的近义词。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(f凶猛的意思是什么 凶猛的近义词ù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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