文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上(s恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱hàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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