万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(b鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故ěi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故ong>为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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