导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思p>

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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