万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(ji两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音ě)除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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