饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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