导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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