万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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