文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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