近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REIT哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭s同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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