5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)12mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语4只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chūmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语)清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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