文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语ng>1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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