5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(z粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思ī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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