文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型