文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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