5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了)。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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