万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去戊戌年是哪一年年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　201戊戌年是哪一年6年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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