饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久)地产经纪服(fú)务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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