5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuàiprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗)比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗è)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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