万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译ng>而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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