导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(z胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么i)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么>

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。