“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投(tóu)资者的(de)关注度从板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀到(dào)了(le)最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景的(de)民营房(fáng)企(qǐ)股价大(dà)多(duō)表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业(yè)内的(de)最低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利润(rùn)率是不(bù)是行业内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最(zuì)低的(de)；建安成本是否也(yě)是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的(de)一家房企(qǐ)的综合成本(běn)。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满足上述(shù)条(tiáo)件的(de)房(fáng)企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进行(xíng)举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率水平，在我看来，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的复(fù)苏速度(dù)并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规(guī)避公司净(jìng)负债率提高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较积(jī)极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但(dàn)在各(gè)维度(dù)的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅(chàng)，能(néng)够(gòu)做到想融(róng)就(jiù)融(róng)，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的十(shí)大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中(zhōng)国(guó)工商银(yín)行股份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国(guó)回(huí)报灵活配置混合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司就长期持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句)只产品(pǐn)合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三(sān)年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储(ch事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句ǔ)、股价(jià)表(biǎo)现等(děng)多维(wéi)度都表现了较强的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利(lì)润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布(bù)的2023年一(yī)季报(bào)，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代”仍(réng)能保持(chí)自身(shēn)业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名(míng)迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排(pái)名(míng)已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句注意的是(shì)，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调(diào)研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服(fú)务(wù)、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与(yǔ)上(shàng)游材料端(duān)息(xī)息(xī)相关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在进入(rù)存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的(de)住(zhù)房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了(le)这一点，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一(yī)直(zhí)都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我们(men)相(xiāng)对看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居(jū)前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富(fù)安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现营业(yè)收入(rù)约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报(bào)的十(shí)大流通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧(ōu)的(de)两(liǎng)只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多因素一度(dù)沉(chén)寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来(lái)看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发(fā)基金(jīn)经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回(huí)报(bào)均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产(chǎn)品也(yě)成为志邦家居(jū)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的(de)是，他似乎对(duì)于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟，在另一(yī)家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服(fú)务不(bù)是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的(de)合同里提价成(chéng)功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周期(qī)还(hái)能做到产品(pǐn)提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能(néng)做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人(rén)员成本的年度(dù)增(zēng)长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后(hòu)提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比较(jiào)好的服(fú)务(wù)是(shì)有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

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