5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yu引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写án)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(ji引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写ē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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