文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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