近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　为什么懂手机的人都不用华为"8209108421682172698000">

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间(ji为什么懂手机的人都不用华为ān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 为什么懂手机的人都不用华为