5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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