文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民印信是什么意思？ 印信和书信一样吗众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(sh印信是什么意思？ 印信和书信一样吗ǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重印信是什么意思？ 印信和书信一样吗大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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