文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(g面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别uān)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōn面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别g)过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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