文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧)，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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