文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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