近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(b世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多iǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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